In deze paragraaf wordt een beknopte weergave gegeven van de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente Nissewaard in 2017.
De gemeente Nissewaard wil middels het grondbeleid maximaal kunnen sturen op de realisatie van ruimtelijke doelstellingen voor de stad en de dorpskernen binnen de gemeente. Dit wil de gemeente bereiken door enerzijds actief in de ruimtelijke ontwikkelingen te participeren en anderzijds door faciliterend initiatieven van marktpartijen te ondersteunen.
Afhankelijk van grondposities, marktontwikkelingen en beoogde ontwikkelprogramma’s wordt een strategische keuze gemaakt voor een actief of meer faciliterend grondbeleid. Wanneer een actief grondbeleid wordt gevoerd wordt projectmatig gewerkt aan realisatie van een project, waarbij gronduitgifte plaatsvindt tegen marktconforme uitgifteprijzen. Bij faciliterend grondbeleid streeft de gemeente naar het afsluiten van anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partijen, waardoor het gemeentelijk kostenverhaal vooraf is verzekerd. Wanneer de gemeente niet met alle grondeigenaren in het gebied een anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan moet de gemeente een "exploitatieplan" opstellen en deze tegelijk met de wijziging van het ruimtelijk besluit kenbaar maken.
De gronden in eigendom van de gemeente zijn te zijner tijd voor ontwikkeling bestemd. De eisen en regels omtrent de administratieve vastlegging van kosten en opbrengsten die aan een ontwikkeling zijn verbonden zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).
Het resultaat van de grondexploitaties wordt berekend op contante waarde. Dit houdt in dat het toekomstige eindsaldo van een project (het resultaat van alle kosten en opbrengsten, rente- en prijseffecten, uitgezet in tijd) wordt verdisconteerd tot de waarde per 1 januari van het peiljaar. Het peiljaar dat in de jaarrekening 2017 wordt gehanteerd is 1 januari 2018. In het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met 2% kosten- en opbrengstenstijging en een rentelast van 2,10%. Conform de BBV-vereisten wordt een discontovoet van 2% gehanteerd.
In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma.
De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2018 in totaal € 48,5 miljoen. Dit is gelijk aan de boekwaarde per 1 januari 2017, doordat het saldo van de investeringen in bouw- en woonrijpmaken vrijwel gelijk was aan de opbrengsten uit gronduitgifte.
Complex | Boekwaarde |
21 Heenvliet | € -244.000 |
36 Kreken van Nibbeland | € -1.478.000 |
76 Heer&Meester | € 10.313.000 |
89 De Elementen | € 39.862.000 |
Totaal gronden in exploitatie | € 48.452.000 |
Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 2,5 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2018 een verwacht resultaat van € 1,7 miljoen negatief op contante waarde.
Complex | Eindwaarde | Contante waarde |
21 Heenvliet | € 268.000 | € 258.000 |
36 Kreken van Nibbeland | € 3.371.000 | € 3.053.000 |
76 Heer&Meester | € -751.000 | € -604.000 |
89 De Elementen | € -5.386.000 | € -4.418.000 |
Totaal gronden in exploitatie | € -2.497.000 | € -1.711.000 |
BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.
Complex | Contante waarde | Winstneming/ | Contante waarde incl. winst/voorz. per 1-1-2018 |
21 Heenvliet | € 258.000 | € -85.000 | € 173.000 |
36 Kreken van Nibbeland | € 3.053.000 | € -1.067.000 | € 1.986.000 |
76 Heer&Meester | € -604.000 | € 604.000 | € - |
89 De Elementen | € -4.418.000 | € 4.418.000 | € - |
Totaal gronden in exploitatie | € -1.711.000 | € 3.870.000 | € 2.159.000 |
Toelichting mutaties
Ten opzichte van de jaarrekening 2016 is het verwachte resultaat op contante waarde met € 5,3 miljoen afgenomen, van € 3,6 miljoen positief naar € 1,7 miljoen negatief. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het opnemen van een kostenpost ten behoeve van toekomstige plankosten in de grondexploitaties, wat een nadeel van € 5,3 miljoen oplevert.
De overige bijstellingen betreffen onder meer het verlagen van het rentepercentage waarmee in de grondexploitaties rekening wordt gehouden en waarop ook daadwerkelijk wordt afgerekend, van 2,44% naar 2,10%. Dit levert een besparing op van € 0,8 miljoen. In de grondexploitatie De Haven is een voordeel van € 1,2 miljoen ingerekend als gevolg van het opnemen van grondopbrengsten voor niet eerder geraamde uitgeefbare grond. Hier staat tegenover dat voor de nog uit te werken vlek 10 geen rekening meer wordt gehouden met een grondprijsstijging, wat een nadeel van € 0,7 miljoen betekent.
In Haven Veerweg is een nadeel ontstaan als gevolg van het bijramen van € 0,6 miljoen voor het eventueel creëren van een ligplaats voor partyschip Marlina, buiten de gemeentelijke haven, en extra kosten voor het baggeren van de haven à € 0,3 miljoen. De grondopbrengsten van Het Land zijn bijgesteld tegen € 0,4 miljoen negatief. Hier staat tegenover dat in dit plan een voordeel op de kosten bouw- en woonrijpmaken gerealiseerd kan worden ter grootte van hetzelfde bedrag.
In het complex Kreken van Nibbeland heeft een herverkaveling van het deelplan 1e Fase Zuid geresulteerd in een voordeel van € 0,6 miljoen, doordat er meer uitgeefbaar oppervlak gerealiseerd kan worden, zonder verlies van kwaliteit. Afspraken met de ontwikkelaars van de deelplannen in de 2e Fase leveren een voordeel op van € 0,3 miljoen, als gevolg van een duurder programma wat in dit deelgebied wordt gerealiseerd.
De vrije sectorkavels in Heer&Meester werden in het verleden geraamd tegen een vaste m2-prijs. Hierop heeft een aanpassing plaatsgevonden, waardoor de kavelprijs afhangt van de grootte van het kavel. Dit levert een nadeel op van € 0,3 miljoen.
BBV-regelgeving schrijft voor dat gemeenten winst moeten nemen in positieve plannen op basis van de percentage-of-completion-methode. Hierin wordt de voortgang van een project gerelateerd aan de realisatie van kosten en opbrengsten ten opzichte van de totale raming. Hieruit volgt dat de gemeente in de complexen Heenvliet en Kreken van Nibbeland ter hoogte van € 1,2 miljoen winst mag nemen, wat ten gunste van de algemene reserve is geboekt.
Geboekte winstneming per 01-01-17 | € | 0 |
Winstneming complex Heenvliet | € | 85.000 |
Winstneming complex Kreken van Nibbeland | € | 1.067.000 |
Geboekte winstneming per 31-12-2017 | € | 1.152.000 |
Gelet op de omvang van de investeringen en de vaak lange looptijd van veel projecten loopt de gemeente risico’s. Risico’s kunnen leiden tot financiële schade, waardoor de beoogde doelstellingen van de gemeente geheel of gedeeltelijk teniet kunnen worden gedaan. Jaarlijks worden de risico’s herzien in het kader van de herziene Nota Grondexploitaties.
Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks, dan wel bij planaanpassing, om herziening vragen. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.
Als gevolg van de mutaties in de herziene grondexploitaties per 1 januari 2018 ontstaat bij twee complexen een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening ten laste van de Algemene Reserve moet worden getroffen. In totaal bedraagt de voorziening ten behoeve van de grondexploitaties per 31-12-2017 € 5 miljoen.
Geboekte voorziening per 01-01-17 | € | 0 |
Voorziening complex Heer&Meester | € | 604.000 |
Voorziening complex Elementen | € | 4.418.000 |
Geboekte voorziening per 31-12-2017 | € | 5.022.000 |
De belangrijkste risico’s die zich voor de gemeentelijke grondexploitaties kunnen voordoen betreffen dalende grondprijzen, of het langer uitblijven van grondprijsstijgingen. Deze zijn afhankelijk van veel (externe) factoren, waar de gemeente beperkte sturingsmogelijkheden op heeft. Jaarlijks worden de grondexploitaties zo goed mogelijk afgestemd op de marktsituatie, waardoor deze externe risico’s zoveel mogelijk worden beperkt.
Rente
Het BBV stelt dat wanneer een gemeente niet aan projectfinanciering doet, het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen gehanteerd moet worden. Dit percentage kan dus ieder jaar iets anders uitvallen. Momenteel bedraagt dit gemiddelde 2,10%. Omdat op basis van dit werkelijke rentepercentage afgerekend wordt, is met de herziening van de grondexploitaties besloten om de rentecalculatie in de grondexploitatie op basis van deze 2,10% te herzien.
Het BBV geeft aan dat, om fluctuaties in de resultaatbepaling van de grondexploitatiebegrotingen tegen te gaan, een bandbreedte van 0,5% gehanteerd mag worden, waarbinnen de raming in de grondexploitatie mag afwijken van het werkelijke gemiddelde. Er bestaat een kans dat de rente op langere termijn zal gaan afwijken van dit gemiddelde. Dit gaat bij stijgende rente een negatief effect op de resultaten van de grondexploitaties geven. In onderstaande tabel staat het effect van mutaties in de rentelasten van de grondexploitaties, bij een gelijkblijvende discontovoet van 2%, weergegeven:
Scenario | Effect (x 1 mln) | |
1 | Rentelasten dalen naar 1% | + 2,6 |
2 | Rentelasten blijven 2,10% | 0 |
3 | Rentelasten stijgen naar 3% | -2,4 |
4 | Rentelasten stijgen naar 4% | -5,4 |
5 | Rentelasten stijgen naar 5% | -8,9 |
Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.
Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met marktconforme prijzen en een toekomstige grondprijsstijging. Verwacht wordt dat de woningmarkt zich verder positief ontwikkelt. Wanneer het martsentiment toch omslaat en de vastgoedprijzen gaan dalen, heeft dit gevolgen voor de grondprijzen.
In onderstaande tabel is weergegeven wat het effect op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn, wanneer de grondprijzen met respectievelijk 5%, 10% of 15% moeten worden verlaagd.
Scenario | Effect (x 1 mln) | |
1 | Grondprijzen dalen 5% | -3,0 |
2 | Grondprijzen dalen 10% | -6,0 |
3 | Grondprijzen dalen 15% | -9,0 |
Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.
Opbrengstenstijging
Om de ontwikkeling van de grondprijzen inzichtelijk te maken is een nadere analyse van de residuele grondprijsbenadering noodzakelijk. De grondprijs wordt hierin berekend door de bouwkosten in mindering te brengen op de VON-prijzen. De trend in deze componenten is bepalend voor de prijsfluctuaties die zich in de grondprijzen voor kunnen doen.
Gesteld kan worden dat de Nederlandse woningmarkt inmiddels de crisis achter zich heeft gelaten. In 2017 als geheel lagen de prijzen van koopwoningen gemiddeld 7,6% procent hoger dan in 2016 en zijn in totaal ruim 12,6% meer woningen verkocht dan een jaar eerder. Hoewel dit een hoog percentage is, ligt dit percentage wel beduidend lager dan het percentage van verleden jaar (20,5%). Dat de groei van het aantal transacties afzwakt, wordt veroorzaakt doordat het aanbod van het aantal te koop staande woningen de vraag naar woningen niet kan bijhouden. Mede door deze krapte op de woningmarkt heeft de ABN Amro zijn jaarlijkse verwachting van de woningprijzen nu al opgeschroefd van 6% naar 8% in 2018. Ook de Rabobank voorspelt een stijging van 8% voor 2018.
Voor wat betreft de ontwikkeling van de bouwkosten wordt uitgegaan dat deze stijgen met inflatie. De Nederlandse inflatie is volgens de rekenmethodiek van het CBS in 2017 gemiddeld uitgekomen op 1,4%. Echter dient hierbij wel de kanttekening geplaatst te worden dat de prijzen in de bouwsector momenteel veel sterker stijgen dan het algemene inflatiepercentage.
Wanneer er vanuit gegaan wordt dat de VON-prijzen in 2018 inderdaad stijgen met 8%, en verondersteld wordt dat de inflatie inderdaad oploopt naar 2%, dan zullen de grondprijzen, rekeninghoudend met een 25% grondquote, 26% kunnen stijgen. De gemeente Nissewaard hanteert een gemiddelde grondprijsstijging van 2% per jaar. De redenen dat de gemeente blijft vasthouden aan dit percentage, zijn dat de gemeente hiermee de mogelijkheid opvangt dat er in de looptijd van de grondexploitaties jaren kunnen voorkomen dat de grondprijsstijging lager uitkomt dan 2% en dat met dit percentage een extreme stijging in de bouwkosten is afgedekt (in bovenstaand voorbeeld mogen de bouwkosten met 10% stijgen).
In onderstaande tabel staan de effecten van een mutatie in de langjarige grondprijsstijging weergegeven:
Scenario | Effect (x 1 mln) | |
1 | Opbrengstenstijging gehele looptijd 3% | +2,6 |
2 | Opbrengstenstijging gehele looptijd 2% | 0 |
3 | Opbrengstenstijging gehele looptijd 1% | -2,3 |
4 | Opbrengstenstijging gehele looptijd 0% | -4,7 |
Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.
Kostenstijging
De gemeente hanteert in de grondexploitaties een kostenstijging van 2% per jaar, wat aansluit bij de langjarige inflatie-doelstellingen van de ECB. Een afwijking heeft het volgende effect op de resultaten van de grondexploitatie.
Scenario | Effect (x 1 mln) | |
1 | Kostprijsstijging 0% | +2,1 |
2 | Kostprijsstijging 1% | +1,1 |
3 | Kostprijsstijging 2% | 0 |
4 | Kostprijsstijging 3% | -1,1 |
5 | Kostprijsstijging 4% | -2,2 |
Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.